Wohnschutz

Wir zeigen, wie in Basel und der Schweiz ein besserer Wohnschutz gewährleistet werden kann, ohne dass dabei der Wohnungsbau und die Bauwirtschaft lahmgelegt werden.

 

 

Mit einem knappen Ja-Stimmen-Anteil von 53 Prozent hat das Basler Stimmvolk die Initiative «Ja zum echten Wohnschutz» angenommen. Das Wohnschutzgesetzt sieht unter anderem vor, dass in Zeiten von Wohnungsknappheit für Sanierungen, Umbauten oder Abbrüche und Ersatzneubauten von Wohnungen eine Bewilligungspflicht mit Mietzinskontrolle eingeführt wird. Wohnungsnot wird dabei bei 1.5 % Leerwohnungsstand festgelegt. Die Problematik wie man mit dem Wohnungsmangel umgehen muss, wird auch in anderen Kantonen diskutiert. In Genf ist ein Wohnschutzgesetzt bereits seit 1983 in Kraft. Auf Bundesebene wird zudem die Deckelung der Mietkosten gefordert. 

 

 

Will ein Bauherr in Basel seine Liegenschaft sanieren, kann er aufgrund der angenommenen Wohnschutzinitiative die dafür notwendige Mietzinserhöhung nicht mehr wie bisher durchsetzen. Dieser Umstand hat erwartungsgemäss zu einem Baustopp geführt. Auch wenn die Forderung verständlich ist, hätte eine Deckelung der Mieten eine Verschärfung der Situation zur Folge.

Die Region Basel soll bis 2040 um 140'000 Einwohner wachsen. Auch in der Schweiz ist mit einer signifikanten Zunahme der Bevölkerung zu rechnen. Ein Baustopp wirkt sich negativ auf die Zukunft von Städten aus. Die Wohnungspreise für Neubauten werden aufgrund der weiteren Angebotsverknappung und der steigenden Nachfrage weiter ansteigen. Es braucht dringend eine praktikable Lösung, die einerseits die Bevölkerung schützt und andererseits den Wohnungsbau fordert. Mit der bisherigen Abschwächung des Wohnraumschutzgesetzes in Basel geht man gegen den Volkswillen vor und erreicht im Grunde nicht das, was man sich davon erhofft. Die Bevölkerung muss geschützt werden und dazu braucht es entsprechende Wohnraumschutzbestimmungen. Die Annahme des bestehenden Wohnraumschutzgesetzes war ein klarer Hilferuf der Bevölkerung und als Übergangsphase wichtig und richtig. Es kann nun durch ein wirksameres Wohnraumschutzgesetz ersetzt werden, denn langfristig ist das jetzige für alle schädlich: Das Wohnungsangebot wird im Verhältnis zum Bevölkerungswachstum weiter abnehmen und die bereits dramatische Situation verschärfen. Zudem verschlechtert sich die Qualität der Wohnungen, da Investitionen ausbleiben.

 

 

Das neue Wohnraumschutzgesetz soll folgende Maßnahmen vorsehen. 

 

Will ein Eigentümer seine Immobilie grundlegend sanieren, umbauen oder abbrechen, soll die Kündigungsfrist (seitens Vermieter) für Mietwohnungen von drei Monaten auf ein Jahr verlängert werden. Dies gibt den Mietern die nötige Zeit, um im Falle einer Kündigung eine geeignete Wohnung zu suchen. Auch die Sorge vor einer zeitnahen Kündigung wird verringert. Bauherrschaften verlieren durch die Verlängerung der Kündigungsfrist keine Zeit, da Sanierungen, Umbauten oder Ersatzneubauten nach deren Entscheid mit längeren Planungs- und Bewilligungszeiten verbunden sind.

Im Falle einer Kündigung soll der Vermieter eine Reduktion des Mietzinses um 20 % auf den verbleibenden Mietzins gewähren, um dem Mieter die Bezahlung der Zügelkosten zu ermöglichen und eine Kompensation für die Umstände zu bieten. Diese Mietzinsreduktion stellt für die Eigentümer kein Hindernis dar, wenn man die aktuelle Entwertung ihrer Liegenschaft mit den Regelungen des jetzigen Wohnschutzgesetzes in Relation setzt. Diese Regelungen sollen nicht für befristete Mietverträge gelten.

 

Der Abriss von Wohnraum ist stets zulässig, wenn einer der folgenden Punkte erfüllt ist:

- wenn durch den Ersatzneubau mindestens 50 % mehr Wohnraum geschafft wird. 

- wenn eine Liegenschaft zwingend saniert werden muss und diese Sanierung mit erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen verbunden wäre. Allerdings sollen Bauherren fünf Jahre ab Annahme des neuen Wohnschutzgesetztes nachweisen, dass sie die notwendigen Instandsetzungsarbeiten durchgeführt haben. (Schäden durch höhere Gewalt oder andere unvorhersehbaren Ereignisse sind bei der Beurteilung der Fälle zu berücksichtigen).

- wenn eine Sanierung aus ökologischer Sicht nicht vertretbar ist. Dabei ist die gesamte Lebensdauer einer Immobilie zu berücksichtigen. Diese ist mit 100 Jahren anzusetzen. Die vernichtete graue Energie ist ebenfalls bei der Kalkulation zu berücksichtigen.

- wenn die vorhandene Baustruktur nicht mehr wohnlich ist (z.B. keine Heizung vorliegt, die Raumhöhe unter 2.3 Meter liegt, die Toiletten ausserhalb der Wohnung liegen, gefährlich für die Mieter ist usw.).

- wenn nachgewiesen werden kann, dass durch den Abriss ein erheblicher Mehrwert für die Bevölkerung entsteht.

- bei selbst genutztes Wohneigentum

 

Bei Abbrüchen, umfassenden Umbauten oder Sanierungen von Liegenschaften soll eine Steuer von 10.-/m3 des abgebrochenen, sanierten oder umgebauten Bauvolumens erhoben werden. Bei Totalumbauten oder Sanierungen kann eine anteilige Steuer reduziert werden, wenn dabei energetische Massnahmen ergriffen werden. Mit «umfassend» ist dann gemeint, wenn Mieter ausziehen müssen. Der Gesamtertrag soll ohne Kürzungen bei der Unterstützung der bedürftigeren Mieter aufgebracht werden. In diesem Kontext soll ein staatlicher Mieterunterstützungsfonds errichtet werden. Mieter ist nicht gleich Mieter: ein Mieter, der über 20.000.- CHF im Monat verdient und eventuell alleine lebt, ist nicht mit einem Mieter zu vergleichen, der 5.000.- CHF verdient und eine Familie ernähren muss. So soll der Staat die Funktion eines gerechten und menschenwürdigen Regulators übernehmen. Diese Steuer entfällt bei selbst genutztes Wohneigentum.

 

Bei Abbruch von Wohnraum soll zusätzlich eine Ökoabgabe von CHF 10.-/ m3 des effektiv abgebrochenen Bauvolumens erhoben werden. Dieser Erlös soll ohne Kürzungen für ökologische Zwecke verwendet werden. Diese Steuer gilt auch bei selbst genutztes Wohneigentum.

 

Ein neues Gesetz sollte folgende Maßnahmen zur Unterstützung der Mieter vorsehen. Diese Themen werden unter Wohnraumförderung näher beschrieben.

 

 

Wie die nachfolgenden Überlegungen zeigen werden, können durch die Aufhebung des heutigen Wohnraumschutzgesetzes in Basel jährlich rund CHF 90 Mio. zusätzliche Steuereinnahmen generiert werden. 

 

Der Wert einer vermieteten Liegenschaft wird durch Anwendung eines Kapitalisierungszinssatzes von beispielsweise 5 % berechnet. Dabei werden die jährlichen Mieteinnahmen kapitalisiert und so der Wert ermittelt. Wird eine Liegenschaft beispielsweise für CHF 100`000.- pro Jahr vermietet, so hat sie einen Wert von CHF 2 Millionen (CHF 100`000.- / 5%). Saniert nun ein Bauherr seine Wohnung für z.B. CHF 100`000.-, so müsste er, um den Wert seiner Investition zu erhalten, dafür eine jährliche Mietzinserhöhung von netto CHF 5`000.- verlangen. Nach dem neuen Wohnraumschutzgesetz könnte er aber nur noch eine Mietzinserhöhung von rund einem Zehntel davon, also rund CHF 500.- verrechnen. Dies bedeutet, dass der Wert seiner Liegenschaft um CHF 10'000.- steigt und nicht wie erwartet um das investierte Kapital von CHF 100'000. Dies stellt eine effektive Wertminderung von 90`000.- CHF dar.

Insgesamt gibt es in Basel über 110`000 Wohnungen davon sind ca. 80% Mietwohnungen. Saniert man jede Wohnung mit CHF 100'000.-, was in einem Zyklus von 20 Jahren notwendig ist, so ergibt sich eine jährliche Entwertung der Stadt von umgerechnet CHF 396 Mio. (110'000 Wohnungen x 80% x CHF 90'000.-/20 Jahre). Diese verhinderte Investitionen (80% Fremdkapital) können nicht mehr besteuert werden. Die Liegenschaftssteuer beträgt in Basel 1 Promille. Damit entgehen der Stadt jährliche Steuereinnahmen auf das Vermögen von CHF 396'000.- im ersten Jahr, im zweiten CHF 792'000.- usw.

 

Der Kanton Basel-Stadt besitzt rund 2'200 Wohnungen. Dies bedeutet, dass Basel-Stadt jedes Jahr um ca. CHF 10 Mio. entwertet wird. (2`200 Wohnungen x CHF 90`000.-/20 Jahre).

 

Wird eine Liegenschaft vermietet, so gehen schätzungsweise durchschnittlich 25 % der Mieteinnahmen als Einkommens- und Gewinnsteuer an den Kanton. Somit gehen jährlich folgende Steuereinnahmen verloren: 25% von CHF 4`500.- Mieteinnahmen * 110`000 Wohnungen x 80% / 20 Jahre = CHF 19.8 Millionen.

 

Beim Verkauf von Liegenschaften fallen Handänderungssteuern von 1,5 % und Grundstückgewinnsteuern von durchschnittlich 20 % an. Bei einer Entwertung der Stadt um CHF 396 Mio. gehen wir von folgenden Steuerausfällen aus: Handänderungssteuer: CHF 396 Mio. x 1.5% / 50 Wohnungen = CHF 118'800.- im ersten Jahr, 237`600.- im zweiten usw. Grundstückgewinnsteuer: CHF 396 Mio. x 20% / 50 Wohnungen = CHF 1.584 Mio. im ersten Jahr, 3.168 Mio im zweiten usw. (Wir gehen davon aus, dass jede fünfzigste Wohnung verkauft wird, d.h. ca. 2'000 Wohnungen pro Jahr). 

Der gesamte Steuerausfall durch die Abwertungen der Liegenschaften 1-4 beträgt somit bereits im ersten Jahr rund CHF 32.0 Millionen.

 

Weitere Ausfälle entstehen durch die fehlende Besteuerung der entgangenen Gewinne der Bauwirtschaft und der Löhne der Beschäftigten. Rechnet man in Basel bei einem Bauvolumen von CHF 550 Mio. (100'000 Wohnungen à CHF 110'000.-/20 Jahre) mit einem Steuerausfall von 10%, so ergeben sich grob geschätzt jährliche Steuerausfälle von rund CHF 55 Mio. und weitere CHF 50 Mio. bei der Mehrwertsteuer.

 

 

Wir sind der Meinung, dass unser Vorschlag eines neuen Wohnraumschutzgesetz für alle gerecht ist und spezifisch auf die anstehenden Probleme und die bestehende Stadtstruktur Basels und der ganzen Schweiz eingeht. Wir schlagen vor, dass die Kantone (vor allem der Kanton Basel Stadt und Genf) diese Maßnahmen zum Wohnschutz einführen. Ebenso schlagen wir vor, dass diese Gesetzgebung auf Bundesebene umgesetzt wird.

 

 

1 Wir erwarten, dass die kantonalen und eidgenössischen Regierungen die oben geschilderten Zahlen zur „Milliardenschwere Entwertung der Städte und der Schweiz” einer Überprüfung unterziehen, damit das Parlament, die Grossräte und das Volk bei einer Abstimmung auf Basis korrekter Informationen entscheiden können.

 

2 Es wird erwartet, dass die kantonalen und eidgenössischen Regierungen eine Überprüfung vornehmen, um festzustellen, wie groß der Anteil der Bevölkerung ist, welcher aufgrund der steigenden Kosten in einer Schieflage geraten kann und wie sich die Situation in den nächsten Jahren entwickeln wird.  

 

3 Wir rufen die Politik dazu auf, unsere Vorschläge zum neuen Wohnschutzgesetzt und die Unterstütung der Mieter durch den Staat mit den erwähnten Maßnahmen anzunehmen und umzusetzen.

 

4 Wir fordern Verbände wie der Hauseigentümerverband, der Baumeisterverband, die Handelskammer, der Arbeitgeberverband, SIA, BSA sowie wichtige Bauträger wie die Immobilien Basel, Central Real Estate, Swisslife, Baloise, Immobilienverwalter usw. auf, sich zusammenzuschließen und eine Volksinitiative zu starten. Ziel der Initiative ist die oben erwähnten  Maßnahmen umzusetzen. Bitte wenden Sie sich an uns, damit wir bis Ende 2024 die Adressen aller interessierten sammeln und die entsprechenden Kontakte herstellen können.

 

5 Wir empfehlen allen Interessierten, die Mitglieder des Grossen Rates anzuschreiben und sie dazu aufzufordern, die oben dargestellten Maßnahmen umzusetzen.

 

6 Wir empfehlen der Bevölkerung, unseren Vorschlag zum Wohnschutz mit den geschilderten Maßnahmen bei einer entsprechenden Volksinitiative zum eigenen Wohl, im Interesse Basels, sowei der gesamten Schweiz anzunehmen.

 

7 Wir bitten Sie uns zu kontaktieren, wenn Sie bereit sind, uns bei der Unterschriftensammlung für eine Volksinitiative zu unterstützen. Sollte es so weit kommen müssen, würden wir Ihnen ein Formular zukommen zu lassen, welches Sie an Bekannte weiterleiten, damit diese es unterzeichnen.

 

Im Folgenden präsentieren wir Ihnen eine von uns erstellte Vorlage für den E-Mail-Versand. Durch das einfache Kopieren und Einfügen können Sie einen wichtigen Beitrag dazu leisten, diese missliche Situation im Kanton Basel-Stadt sowie in der Schweiz zu verbessern. Die dargestellten Forderungen können ebenso auf eidgenössischer Ebene gestellt werden.

 

An:

Conradin.Cramer@bs.ch Lukas.Engelberger@bs.ch Tanja.Soland@bs.ch Stephanie.Eymann@bs.ch Kaspar.sutter@bs.ch Mustafa.Atici@bs.ch Esther.Keller@bs.ch staatskanzlei@bs.ch info@bs.ch  

 

Sehr geehrte Regierungsräte

Die Problematik des Wohnschutzgesetzes ist Gegenstand intensiver Diskussionen in der Öffentlichkeit. Die aktuelle Fassung des Wohnraumschutzgesetzes führt zu einer Reihe von Problemen, ohne dass das ursprünglich angestrebte Ziel, nämlich der Schutz der Mieterinnen und Mieter, tatsächlich erreicht wird.

Hiermit verweisen wir Sie auf die Webseite www.visionbasel.ch, welche ein neues Wohnschutzgesetz vorschlägt. Mit diesem Schreiben möchten wir Sie höflich bitten, die auf der Webseite vorgeschlagenen Massnahmen umzusetzen. Wir sind überzeugt, dass mit dieser Umsetzung eine für alle Seiten vorteilhaftere Lösung erreicht werden kann. Des Weiteren möchten wir Sie ersuchen, die genannten Zahlen «Milliardenschwere Entwertung der Städte und der Schweiz» einer Überprüfung zu unterziehen, um festzustellen, ob die Annahme einer milliardenschweren Entwertung der Städte und der Schweiz korrekt ist.

Wir ersuchen Sie, uns mittels Pressemitteilungen darüber in Kenntnis zu setzen, inwiefern die Stadt durch das Wohnschutzgesetz entwertet wird und ob Sie die gestellten Massnahmen umsetzten werden.

 

An:

 

Sehr geehrte Grossräte

Die Problematik des Wohnschutzgesetzes ist Gegenstand intensiver Diskussionen in der Öffentlichkeit. Die aktuelle Fassung des Wohnraumschutzgesetzes führt zu einer Reihe von Problemen, ohne dass das ursprünglich angestrebte Ziel, nämlich der Schutz der Mieterinnen und Mieter, tatsächlich erreicht wird. Hiermit verweisen wir Sie auf die Webseite www.visionbasel.ch, welche ein neues Wohnschutzgesetz vorschlägt. Mit diesem Schreiben möchten wir Sie höflich bitten, die auf der Webseite vorgeschlagenen Massnahmen umzusetzen. Wir sind überzeugt, dass mit dieser Umsetzung eine für alle Seiten vorteilhaftere Lösung erreicht werden kann. Wir ersuchen Sie, uns mittels Pressemitteilungen darüber in Kenntnis zu setzen, inwiefern die Stadt durch das Wohnschutzgesetz entwertet wird und ob Sie die gestellten Massnahmen umsetzten werden.

 

An:

verband@baumeister.ch verband@arbeitgeber.ch kontakt@baselvorwaerts.ch info@hkbb.ch info@hev-schweiz.ch info@hev-bs.ch a.hersberger@bluewin.ch ste@steinmann-schmid.ch mail@bsa-basel.ch

 

Sehr geehrte Mitglieder des Baumeisterverbandes, des Arbeitgeberverbandes

Sehr geehrte Mitglieder des Hauseigentümerverbandes, der Handelskammer

Sehr geehrte Präsidenten der SIA und BSA

Die Problematik des Wohnschutzgesetzes ist Gegenstand intensiver Diskussionen in der Öffentlichkeit. Die aktuelle Fassung des Wohnraumschutzgesetzes führt zu einer Reihe von Problemen, ohne dass das ursprünglich angestrebte Ziel, nämlich der Schutz der Mieterinnen und Mieter, tatsächlich erreicht wird. Hiermit verweisen wir Sie auf die Webseite www.visionbasel.ch, welche ein neues Wohnschutzgesetz vorschlägt. Mit diesem Schreiben möchten wir Sie höflich bitten, die auf der Webseite vorgeschlagenen Massnahmen mit Politikern zu besprechen und auffordern umzusetzen. Wir sind überzeugt, dass mit dieser Umsetzung eine für alle Seiten vorteilhaftere Lösung erreicht werden kann. Wir möchten Sie ersuchen, die identifizierten Problematiken auch gegenüber der Presse zu kommunizieren und eine kontinuierliche Verantwortung der Thematik sicherzustellen.

 

An:

zs.kanzlei@parl.admin.ch hr@parl.admin.ch Report Vorlage (parlament.ch)

 

Sehr geehrte Mitglieder des National- und Ständerats

Die Problematik des Wohnungsmangels und des neuen Wohnschutzgesetzes in Basel ist Gegenstand intensiver Diskussionen in der Öffentlichkeit. Die aktuelle Fassung des Basler Wohnraumschutzgesetzes führt zu einer Reihe von Problemen, ohne dass das ursprünglich angestrebte Ziel, nämlich der Schutz der Mieterinnen und Mieter, tatsächlich erreicht wird. Hiermit verweisen wir Sie auf die Webseite www.visionbasel.ch, welche ein Wohnschutzgesetz vorschlägt, welches die gesamte Schweiz helfen würde. Mit diesem Schreiben möchten wir Sie höflich bitten, die auf der Webseite vorgeschlagenen Massnahmen umzusetzen. Wir sind überzeugt, dass mit dieser Umsetzung eine für alle Seiten vorteilhaftere Lösung erreicht werden kann. Des Weiteren möchten wir Sie ersuchen, die genannten Zahlen «Milliardenschwere Entwertung der Städte und der Schweiz» auf Schweizer Städte einer Überprüfung zu unterziehen. Dabei geht’s darum, die Entwertungen der Schweizer Städte zu überprüfen, wenn ein neues Gesetz erarbeitet wird, das die Kostenmiete von Liegenschaften erzwingen wird. Wir bitten Sie uns via Pressemittelungen zu informieren, wie Ihr die vorliegende komplexe Wohnmangelproblematik lösen möchten.